31) I condomini di un condominio di 6 piani decidono di installare un impianto di vide sorveglianza ex art. 1122 ter c.c. l’assemblea si riunisce e con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. delibera in prima convocazione con ampia maggioranza l’installazione degli impianti. Si scopre però che uno dei codomini, assente all’assemblea, non è stato convocato anche se ha una quota pari solo a 1\40 del valore dell’intero edificio; questa delibera potrà essere impugnata dal condomino non convocato?

a) in teoria sì, ma in pratica no, perché anche se avesse votato contro con la sua quota non avrebbe potuto cambiare l’esisto della votazione;
b) il condomino avrebbe dovuto essere comunque convocato, cosa che non è stata fatta, quindi la delibera è impugnabile;

Risposta 31

32) quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore e l’adozione del regolamento di condominio?

a) più di 8 condomini per l’amministratore, più di 10 per il regolamento;
b) più di 10 per l’amministratore, più di 8 per il regolamento;

c) in realtà la sola nomina dell’amministratore è obbligatoria con più di 8 condomini, il regolamento è sempre facoltativo quali che sia il numero di condomini;

Risposta 32

33) il condominio sito in via tal dei tali 44 decide di adottare un regolamento di condominio; con questo regolamento si stabiliscono le regole circa l’uso della cosa comune e le regole per il decoro del condominio; tra l’altro si stabilisce che i condomini possono chiedere la divisione di alcune cose comuni, e nell’elenco si mettono anche le scale e il cortile di accesso al palazzo;

Il regolamento è approvato, ma è valido?

a) Certo, il regolamento, poiché ha valore sostanzialmente contrattuale, e preso con il consenso di tutti in condomini, in questo caso, perfettamente valido, a meno che non sia contrario e norme imperative, ordine pubblico e buon costume, cosa che qui non si riscontra;
b) il regolamento di condominio può certamente derogare alla regole previste dalla legge, ma non ai principi fondamentali previsti i materia di condominio e l’indivisibilità delle cose comuni è una di queste;
c) il regolamento di condominio può certamente derogare alla regole previste dalla legge, ma non a specifiche regole previste dalla stessa legge; in questo caso vi è l’espresso divieto di deroga alla regola riportata nella domanda, quindi il regolamento è invalido in tutto o solo nella parte che prevede al divisibilità delle cose comuni;

Risposta 33

34) L’assemblea condominiale stabilisce il piano di ripartizione delle spese tra i vari condomini, ma mentre tutti pagano il condomino Caio non paga nei termini i contributi; la cosa va per le lunghe e dopo una serie di solleciti l’amministratore ottiene un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro Caio; ma Caio fa opposizione sostenendo che l’assemblea non ha autorizzato l’amministratore  ad agire contro lui; ha ragione?

a) No, non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea;

b) sì, ha ragione aveva bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea;
c) Caio ha torto, ma l’amministratore doveva avere l’autorizzazione del consiglio di condominio e non dall’assemblea;

Risposta 34

35) Il condominio sito in Via Tal dei Tali 44 ha eseguito il rifacimento della facciata del palazzo; i condomini pagano le spese secondo quanto stabilito, ma il condomino Caio è moroso per 15.000 euro; l’impresa allora sapendo che Caio è il meno solvibile dei condomini, agisce contro il condomino Tizio, facoltoso medico dentista; Tizio però si oppone sostenendo che bisogna escutere prima Caio, ha ragione?

a)Sì, la responsabilità del mancato pagamento è di Caio e solo se l’escussione di Caio sarà infruttuosa, si potrà agire contro gli altri condomini non morosi;
b) No, l’impresa non può agire contro il condominio, che non è una società, ma contro i condomini che non sono altro dei comproprietari, e quindi è a sua scelta scegliere quale sia il condomino contro cui agire, scegliendo certamente, come ogni buon creditore il debitore più solvibile;

Risposta 35

36) Tizio ha comprato un appartamento dal condomino Caio, ma poi scopre che Caio non pagava i contributi condominiali da tre anni; l’amministratore gli chiede quindi il pagamento di questi contribuiti ma Tizio si oppone sostenendo che pagherà i contribuiti solo dal momento in cui è diventato proprietario e non prima; ha ragione?

a) Sì, non si vede come possa pagare contributi per un periodo in cui non era proprietario e per un debito di un altro;
b) No, ha torto deve pagare i contributi dell’anno in corso e di quello precedente;
c) No, ha torto, deve pagare tutti i contributi; si tratta di un’obbligazione propter rem; quindi dovrà pagare tutti i contribuiti degli ultimi tre anni; ma poiché si tratta di un’obbligazione i solido tra lui e Caio una volta pagato potrà agire in regresso contro Caio.

Risposta 36

37) Tizio e Caio sono studenti di giurisprudenza, e incominciano a discutere un caso sottopostogli dal professore; il professore vuole sapere se è possibile costruire una casa su un terreno altrui, senza che la stessa casa divenga di proprietà del proprietario del terreno; voi come rispondereste a questa domanda?

a) non è possibile costruire una casa su terreno altrui senza che la stessa casa divenga di proprietà del proprietario del terreno; infatti per il principio della accessione tutto quello che è saldamente ancorato al suolo, diviene di proprietà del proprietario del suolo;

b) in sostanza è possibile costruire una casa su un terreno altrui, senza che la proprietà della casa passi anche al proprietario del terreno; è possibile infatti che le parti stipulino un contratto in base al quale il proprietario del terreno darà in locazione la costruzione a chi vuole diventare proprietario della stessa, in modo che questi dopo 10 anni possa usucapire la proprietà della costruzione;

c) è possibile che vi siano due proprietà separate, ma questo deve avvenire prima che ci sia la nuova costruzione; in effetti il proprietario del terreno può concedere ad un'altra persona la proprietà della futura costruzione, facendo in modo così che vi siano due proprietà separate;

Risposta 37

38) Tizio e Caio costituiscono un diritto di superficie; Tizio proprietario, permette a Caio di costruire sul suo terreno una casa, e questa casa sarà di proprietà di Caio; tuttavia i due inseriscono una clausola del contratto, in base alla quale dopo 10 anni il diritto di superficie si estinguerà, e la casa la sarà di proprietà la Tizio; passano i 10 anni, e Tizio reclama la proprietà della casa, ma Caio si oppone, sostenendo che bisogna fare un atto di trasferimento della proprietà da Caio a Tizio, chi ha ragione?

a) Tizio ha ragione, alla scadenza del termine, infatti, il diritto di superficie di Caio si estingue, e la proprietà dell'immobile passa a Tizio, senza che sia necessario un ulteriore atto di trasferimento;

b) ha ragione Caio, è vero infatti che scaduto il termine la proprietà della costruzione deve passare a Tizio, ma è anche vero che questo obbliga lo stesso Tizio a stipulare un contratto di trasferimento della proprietà con Caio; i due quindi dovranno recarsi dal notaio e stipulare questo contratto, fermo restando che Caio è obbligato a farlo;

Risposta 38

39) Tizio ha stipulato un contratto con Caio, in base al quale Caio ha il diritto di costruire sul suo terreno, rimanendo proprietario della costruzione; in altre parole Tizio ha concesso un diritto di superficie a Caio sul suo terreno; la costruzione è edificata, e passano 20 anni. Al 21º anno Tizio pretende la proprietà della costruzione che è di Caio, sostenendo che essendo passati vent'anni il diritto di superficie si è prescritto, e quindi la proprietà della costruzione deve passare allo stesso Tizio; Caio però si oppone, chi ha ragione?

a) Tizio ha ragione, la proprietà infatti come sappiamo è imprescrittibile, ma tutti gli altri diritti reali di godimento si prescrivono nel termine di 20 anni; ora poiché lo stesso Caio sostanzialmente non ha abitato nella casa costruita sul terreno di Tizio, il suo diritto di superficie si prescrive, e quindi la proprietà della costruzione deve passare a Tizio;

b) Tizio ha torto, è vero infatti che il diritto di superficie si estingue per prescrizione dopo 20 anni, è anche vero che Caio sostanzialmente per vent'anni non ha abitato in quella casa, ma è anche vero che fin quando la costruzione è in piedi il diritto di superficie non si prescrive, e quindi la proprietà della costruzione rimane sempre di Caio;

c) in realtà hanno torto entrambi; Tizio non può chiedere la proprietà della casa di Caio sostenendo che il diritto di superficie di Caio si è prescritto; il diritto di Caio, infatti, non si è prescritto, perché Caio una volta è andato ad abitare in quella casa per un mese, interrompendo così la prescrizione del suo diritto; Tizio quindi dovrà contare 20 anni da quando Caio ha lasciato la casa, è solamente da allora potrà avanzare la richiesta sulla proprietà della casa basandosi sulla prescrizione del diritto di superficie;

Risposta 39

40) Tizio è proprietario di un terreno, e ha concesso un diritto di superficie a Caio; Caio ha costruito una casa sul terreno di Tizio, diventando così il proprietario di questa casa; accade però un fatto: una scossa di terremoto fa crollare la casa di Caio, che si riduce a un cumulo di macerie, non più abitabile, e addirittura non più riconoscibile come casa; per evitare problemi, poi, lo stesso Caio fa abbattere quello che era rimasto della casa, e quindi di questa casa non rimane più nulla; passano 20 anni senza che accada nulla, e un bel giorno Caio si presenta sul terreno di Tizio volendo ricostruire la casa che era stata demolita, Tizio però ribatte che il diritto di superficie si è ormai prescritto, e quindi gli nega l'accesso al terreno; Caio allora va dall'avvocato per chiedere consiglio, che cosa dirà l'avvocato?

a) l'avvocato dirà che Tizio ha torto; il fatto che fosse stata costruita la casa sostanzialmente non fa correre la prescrizione; in effetti il diritto di superficie si può prescrivere in 20 anni, ma questo accade quando costituito il diritto per 20 anni non si faccia alcuna costruzione, e non quando la costruzione è stata edificata e poi successivamente è stata demolita;

b) l'avvocato dirà a Caio che Tizio ragione, in effetti essendo stata completamente demolita la casa che insisteva sul terreno di Tizio, scattavano altri 20 anni per costruirne una nuova. Ma poiché Caio non ha fatto assolutamente nulla in questi 20 anni, il suo diritto di superficie si è prescritto;

c) Caio ha ragione; bisogna considerare infatti che Caio grazie al diritto di superficie è diventato proprietario della casa che era sul terreno di Tizio, di conseguenza è diventato proprietario anche della parte di suolo su cui insisteva la casa; di conseguenza costruita la casa è diventato anche proprietario di quella parte di terreno, e poiché la proprietà è imprescrittibile, Tizio non può impedirgli di costruire un'altra volta la casa su quella parte di terreno che era oggetto del diritto di superficie;

Risposta 40

41) Tizio è proprietario di un fondo, ma non se ne può occupare; pensa quindi di dare il fondo in usufrutto, ma il suo fondo ha bisogno di miglioramenti, e sa che normalmente l'usufruttuario non può fare questi miglioramenti. Pensa allora di dare il fondo in enfiteusi, e incontra Caio che è disposto a costituire il diritto reale; Tizio pensa che i miglioramenti che l'enfiteuta dovrebbe fare richiederanno cinque anni di tempo, ma viene a sapere la stessa enfiteusi non può essere costituita per un periodo inferiore a 20 anni. Questo però non blocca i suoi piani, ed infatti stipula le enfiteusi per una durata ventennale, stabilendo un alto canone a carico dell'enfiteuta Caio. Passato un anno, Caio paga regolarmente il canone a Tizio, ma l'anno successivo Caio chiede l'affrancazione dalla enfiteusi  mediante il pagamento di una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base dell'interesse legale. Tizio però si oppone, sostenendo che non è possibile affrancarsi dopo appena un anno di enfiteusi, e va quindi dall'avvocato, che cosa egli dirà l'avvocato?

a) l'avvocato dirà purtroppo per lui Tizio perderà la proprietà del terreno, perché la legge non pone limite al diritto di affrancazione dell'enfiteuta; l'enfiteuta, quindi, in qualsiasi momento può esercitare il suo diritto di affrancazione, anche il giorno dopo la costituzione delle enfiteusi;

b) l'avvocato dirà che Caio non può affrancarsi dalla enfiteusi, perché questa è stata stipulata a termine, ed esattamente per vent'anni; poiché la legge prevede un periodo minimo per le enfiteusi, questo stesso periodo deve essere rispettato nel momento in cui l'enfiteuta voglia affrancarsi;

c) l'avvocato dirà Tizio che purtroppo per lui non può fare niente per impedire l'affrancazione, ma è anche vero che Caio non può cavarsela capitalizzando semplicemente un anno di canone, ma deve pagare 20 canoni, cioè tutti i canone che doveva per il periodo in cui era stato stabilito che durasse l'enfiteusi, cioè 20 anni;

Risposta 41