Qui tutti i lavori giuridici di Claudio Mellone
ordine tra le ipoteche
Abbiamo
più volte affermato che il creditore ipotecario è avvantaggiato rispetto ad
altri creditori, per la posizione di preferenza a lui accordata in caso di
esecuzione sul bene garantito. Questa preferenza, però, si esprime
maggiormente nei riguardi dei creditori chirografari che sono quelli il cui
credito non è garantito da alcun diritto di prelazione.
In molti casi, però, sullo stesso bene sono costituite
più ipoteche, e sorge quindi problema di stabilire quale creditore
ipotecario debba essere preferito rispetto a un altro.
Ci risponde il codice civile (agli articoli 2852 e
seguenti), secondo cui per stabilire quale creditore debba essere preferito
rispetto ad un altro bisognerà verificare il grado della sua ipoteca;
stabilisce, infatti, l'articolo 2852 che: ”l'ipoteca
prende grado dal momento della sua iscrizione anche se iscritta per un
credito condizionale”.
In altre parole il creditore che
avrà per primo iscritto la sua ipoteca sarà preferito al secondo, secondo al
terzo, il terzo al quarto e così via.
Questa preferenza si esprime nel fatto che il primo
creditore avrà diritto a essere soddisfatto per l'intero suo credito sul
bene ipotecato, ma se vi sarà un residuo della somma ricavata in seguito
all'espropriazione, questa spetterà al secondo creditore e se, dopo la
soddisfazione di quest'ultimo creditore, vi sarà ancora una somma di danaro
disponibile questa spetterà al terzo e così via.
Come si vede il grado dell'ipoteca è particolarmente
importante; per accertarlo, al momento dell'iscrizione dell'ipoteca il
conservatore gli attribuisce un numero d'ordine che ne stabilisce il grado e
ne identifica la priorità rispetto alle altre iscrizioni e trascrizioni.
Nel caso in cui vi siano richieste contemporanee
d'iscrizione, l'articolo 2853 del codice civile dispone che alle ipoteche è
assegnato lo stesso numero e, quindi, lo stesso grado. Di conseguenza i
creditori che si saranno visti assegnare lo stesso grado concorreranno sui
beni ipotecati in proporzione dell'importo del loro credito.
Come si vede i creditori con il grado di ipoteca più
alto sono sicuramente svantaggiati rispetto ai precedenti perché corrono il
rischio di non vedere soddisfatto il loro credito sul bene ipotecato. È
possibile, tuttavia, passare a un grado più vantaggioso surrogandosi ad un
altro creditore posto in posizione migliore in modo da acquisirne anche il
suo grado: parliamo dell'ipotesi prevista dall'articolo 1203 del codice
civile relativa alla surrogazione legale in caso di ipoteca. Stabilisce il
n. 1 dell'articolo 1203 che è possibile sostituirsi a un altro creditore
(surrogare) nel caso in cui ci si accordi con lui per il pagamento del suo
credito; in questo caso il creditore che ha pagato, anche se chirografario,
ha diritto a surrogarsi nelle ipoteche che il creditore soddisfatto aveva
acceso nei confronti del comune debitore; la surrogazione avviene,
ovviamente, non solo nel tipo di garanzia ma anche nel grado che questa
aveva.
Altra ipotesi di surrogazione la troviamo all'articolo
1201 del codice civile (surroga per volontà del creditore) in cui creditore,
ipotecario nel nostro caso, ricevendo il pagamento da un terzo può
surrogarlo nei propri diritti; a differenza dell'ipotesi precedente la
surroga avviene volontariamente e non è necessario che il terzo sia a sua
volta creditore. In tutti casi, però, compreso quello disciplinato
dall'articolo 2856 del codice civile, è sempre necessario che sia eseguita
un'annotazione in margine all'ipoteca del creditore soddisfatto.
L'annotazione, infatti, serve a rendere pubblico il
trasferimento dell'ipoteca a favore di un'altra persona; in altre parole
l'annotazione ha efficacia costitutiva dell'ipoteca così come l'iscrizione
l'aveva per il vecchio creditore soddisfatto.
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