Claudio Mellone, Manuale di Diritto Privato
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oneri reali e obbligazioni propter rem

·         Oneri reali: consistono in un’attività a carattere periodico che è dovuta da un soggetto per il fatto che si trova nel godimento di un bene.

La figura degli oneri reali non è pacifica in dottrina, ma è riportata in alcuni  manuali di diritto privato.  Tutta la questione nasce dal fatto che questi oneri reali hanno una disciplina in parte diversa dalle ordinarie obbligazioni, anche da quelle propter rem. E infatti gli oneri reali sono un numerus clausus, nel senso che sono possibili solo se previsti dalla legge, e il valore della prestazione è delimitato dal valore stesso della cosa; in tal caso non trova applicazione la regola dall’art. 2740 c.c. secondo cui il debitore risponde con tutti i suoi beni presenti e futuri; se quindi il valore dell’onere è superiore a quello della cosa, si risponderà solo per quel valore e non oltre.
Poiché fonte dell’obbligo è proprio la cosa e il rapporto che la lega al titolare, il creditore potrà soddisfarsi sulla stessa esercitando una azione reale. Dal punto di vista teorico la fonte dell’onere reale consiste unicamente nella relazione con la cosa.
Se si è titolari di un’enfiteusi, bisognerà pagare il relativo canone (trattasi di onere reale, almeno secondo la giurisprudenza della Cassazione);
se si è proprietari di un fondo, in base all'art. 21 r.d. 13.2.1933, n. 215 bisognerà versare i contributi per le spese d'esecuzione, manutenzione ed esercizio delle opere pubbliche di bonifica (v. anche art. 864 c.c.); tali oneri spettano anche ai successivi enfiteuti o proprietari, anche per quelli non pagati dai precedenti titolari.
Nelle obbligazioni propter rem obbligato è invece il debitore a causa del suo particolare rapporto con la cosa; di conseguenza il debitore risponderà con tutti i suoi beni in caso di inadempimento, e il creditore agirà contro di lui con azione personale e non reale. Come esempi ricordiamo l’ipotesi dell’art. 1149 c.c.  che si riferisce al nuovo proprietario che deve rispettare i contratti di locazione già stipulati, il pagamento delle spese di condominio, ed ancora l'obbligazione del partecipante alla comunione di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento della cosa.
In conclusione:

• L’onere reale consiste in un peso che è dovuto dal titolare di un fondo e di solito consiste in una prestazione periodica. È quindi un onere che grava su di lui, ed è come se gli si dicesse: ”vuoi godere dell’enfiteusi, allora paga il canone; vuoi che la tua cosa sia curata, allora paga l’imposta per fare in modo che si disponga dei soldi necessari”. Si tratta, quindi, sempre di un’attività positiva, di dare o fare. Il titolare non è tenuto oltre il valore del fondo, non si tratta, allora, di obbligazione, poiché non risulta applicabile la regola dell’art. 2740 c.c.
• Nell’obbligazione propter rem il collegamento con il bene serve solo ad individuare il debitore; l’obbligazione non nasce, di regola, perché il debitore è nel godimento di un bene e quindi deve dare “ qualcosa in cambio”, ma perché la relazione con la cosa obbliga il proprietario a eseguire una prestazione dal contenuto più vario che può consistere anche in un non facere. Si tratta di vera obbligazione perché si applica la regola dell’art. 2740 c.c.

In comune le due figure hanno:

• Il necessario rapporto con la cosa;
• La sussistenza dell’obbligazione o dell’onere anche se sono sorti prima dell’acquisto del diritto;
• Sono possibili solo nei casi previsti dalla legge.

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