Claudio Mellone, Manuale di Diritto Privato
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la posizione del terzo debitore

Nella maggior parte dei casi l'ipoteca è costituita su un bene di proprietà del debitore, ma può anche accadere che il vincolo sia costituito sui beni di un terzo a garanzia dell'obbligazione assunta dal debitore.
Questa situazione può verificarsi in due casi: 1.un terzo ha acquistato il bene ipotecato (artt. 2858 e ss.); 2.un terzo ha deciso di costituire ipoteca su un suo bene a garanzia di un debito altrui (terzo datore d’ipoteca, artt. 2868 e ss.).
Già sappiamo che il creditore è comunque tutelato di fronte alle alienazioni del bene garantito (per il diritto di seguito connesso all'ipoteca) e, quindi, non dovremo preoccuparci della sua posizione. Particolari sono, invece, le posizioni dei terzi che si sono, in pratica, assunti l'ipoteca ed è di loro che ci occuperemo in questo paragrafo.

Cominciamo con la posizione del terzo acquirente del bene ipotecato:

• Il terzo acquirente del bene ipotecato non diviene debitore in seguito all'acquisto, ma se non intende pagare egli stesso i creditori, può sottrarre il bene all'esecuzione liberandolo dall'ipoteca (artt. 2889 e ss.) oppure può rilasciare l'immobile per l'esecuzione mediante una dichiarazione rilasciata alla cancelleria del tribunale (art. 2861 c.c.);
• Il terzo acquirente assume sostanzialmente la stessa posizione del debitore sia nel processo esecutivo (artt. 602 e ss. c.p.c.)  sia in merito alle eccezioni opponibili al creditore (art. 2859 c.c.);
• Fino a che non sia avvenuta la vendita del bene ipotecato il terzo acquirente può sempre recuperarlo pagando i creditori e tutte le spese di giudizio; se dopo la vendita è rimasto un residuo del prezzo, questo spetta al terzo acquirente (art. 2863 c.c.);
• Il terzo che ha pagato i creditori, che ha rilasciato l'immobile o sopportato l'espropriazione ha diritto di essere rimborsato dal suo autore, sia esso venditore o donante;  il terzo ha diritto a sostituirsi al creditore soddisfatto nelle ipoteche da lui costituite su altri beni del debitore (art. 2866 c.c.).

In sostanza, la posizione del terzo acquirente non differisce molto da quella del debitore che abbia costituito ipoteca sui propri beni; viene chiedersi, piuttosto, come mai un terzo decida di acquistare un bene ipotecato con la possibilità di vedersi esposto a esecuzione immobiliare.
La risposta la troviamo nel fatto che il terzo in questi casi avrà sborsato un prezzo esiguo per l'acquisto del bene pensando, poi, di accollarsi il debito garantito da ipoteca. È improbabile che il terzo non sapesse dell'esistenza dell'ipoteca perché questa deve essere iscritta nei registri immobiliari.
Il terzo acquirente, quindi, non potrà sottrarsi all'esecuzione adducendo di non essere a conoscenza dell'ipoteca poiché con l'iscrizione si adempie anche a un onere di pubblicità, necessario per evitare inconvenienti ai terzi che intendano costituire diritti sul bene ipotecato o acquistarlo. Consideriamo ora la posizione del terzo che ha deciso di costituire ipoteca su un suo bene a garanzia di un debito altrui (terzo datore di ipoteca):

• Il terzo datore di ipoteca non può opporre al creditore il beneficio della preventiva escussione del debitore a meno che non l'abbia concordata con lui;
• Il terzo datore di ipoteca non può giovarsi della facoltà di rilascio e della facoltà di purgazione dell'ipoteca prevista a favore del terzo acquirente, ma analogamente a quest'ultimo, nel caso in cui abbia pagato o sofferto l'espropriazione, ha diritto di regresso contro il debitore oltre al diritto di subingresso nelle ipoteche  costituite dal creditore soddisfatto su altri beni del debitore (art. 2871 c.c.);
• Il terzo datore di ipoteca può opporre al creditore tutte le eccezioni che poteva opporre il debitore a norma dell'articolo 2859 del codice civile.

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