Claudio Mellone, Manuale di Diritto Privato
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enfiteusi

• Nozione: è un diritto reale che attribuisce all'enfiteuta il diritto di godimento di un immobile dietro l'obbligo di pagare un canone e di migliorare il bene.

L'enfiteusi è un diritto reale ormai quasi completamente in disuso; fu usato soprattutto nell'800 per permettere agli agricoltori di avere pieni poteri sui fondi che coltivavano, con la possibilità per l'enfiteuta di affrancare il fondo divenendone proprietario.
Per cercare di bilanciare la posizione dell'enfiteuta e quella del proprietario (spogliato in gran parte dei suoi poteri) si stabilì un periodo minino di durata del diritto (20 anni) e la stessa possibilità di affrancazione era subordinata alla trascorrere del ventennio. Questa situazione è stata, però, in parte modificata dall''art. 10 l. 18 dicembre 1970, n. 1138 che ha abrogato i primo tre commi dell'art. 971 che stabilivano, appunto, il periodo minimo di affrancazione in venti anni. Nella situazione attuale, quindi, non c'è termine per procedere alla affrancazione, potendo chiederla anche subito dopo la nascita del diritto; stando così le cose, i casi in cui sopravvive l'enfiteusi sono davvero pochi.
Fatta questa premessa, vediamo di schematizzare gli aspetti essenziali del diritto, partendo dalla costituzione dell’enfiteusi che sorge:

• Per contratto;
• Per testamento;
• Per usucapione sia del diritto del concedente che di quello dell'enfiteuta.

 Passiamo, ora, agli obblighi e diritti delle parti.

a) diritti e obblighi  dell'enfiteuta:

• l'enfiteuta ha molte delle facoltà che avrebbe il proprietario sul fondo (art. 959 c.c.) ma non può alienarlo;
• può disporre del suo diritto sia per atto tra vivi che per testamento (artt. 965 e 967 c.c.). La forma scritta è richiesta a pena di nullità (art. 1350 n. 2);
• può affrancare il fondo in qualsiasi momento pagando al proprietario pagando una somma pari a 15 volte il canone annuo (art. 1 comma 4  l. n 607\66) (art. 971 c.c.). L'atto di affrancazione costituisce un diritto potestativo contro il quale il proprietario non può opporsi;
• non è ammessa la subenfiteusi (art. 968 c.c.);
• ha l'obbligo di migliorare il fondo;
• ha l'obbligo di pagare un canone periodico che può consistere anche in una quantità fissa di prodotti naturali (art. 960 c.c.).

Consideriamo la posizione del proprietario.
b) diritti e obblighi del proprietario:

• può chiedere la devoluzione (cioè la liberazione) del fondo enfiteutico se l'enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all'obbligo di migliorarlo o, infine, è in mora nel pagamento di due annualità di canone ( art. 972 c.c.);
• quando cessa l'enfiteusi deve rimborsare l'enfiteuta dei miglioramenti e delle addizioni effettuate (art. 975 c.c.);
• può chiedere la ricognizione del proprio diritto un anno prima del compimento del ventennio a chi si trova nel possesso del fondo.  La ricognizione è un atto di accertamento del diritto delle parti (art. 969 c.c.);
• deve subire l'affrancazione del fondo.

Veniamo alla durata e prescrizione dell'enfiteusi:

• il diritto non può avere durata inferiore a venti anni, salvo il diritto di affrancazione. Si può costituire in maniera perpetua;
• si prescrive per non uso ventennale.

Chiudiamo l'argomento con i casi di estinzione del diritto di enfiteusi:

• decorso del termine eventualmente stabilito;
• prescrizione ventennale;
• affrancazione;
• devoluzione;
• perimento totale del fondo (art. 963 c.c.).

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