Qui tutti i lavori giuridici di Claudio Mellone
diritti e doveri dei condomini
Ci occupiamo dei diritti (e
doveri) dei condomini, che derivano da questo tipo di comunione; in primo
luogo è necessario stabilire qual è la misura del diritto di ogni singolo
condomino sulle parti comuni dell’edificio, e per il primo comma dell’art.
1118:
“Il
diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non
disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che
gli appartiene”.
Il diritto che spetta al condomino sulle parti
comuni è irrinunciabile e
più grande è la singola unità immobiliare che si
ha in proprietà solitaria, più esteso sarà il diritto sulle parti comuni.
Questo, però, ha anche un “rovescio della
medaglia” in merito alla ripartizione delle spese per le parti comuni;
dispone, infatti, il primo comma dell’art. 1123:
” Le spese necessarie per la conservazione e per
il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono
sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Non è possibile sottrarsi all’obbligo di
contribuzione per le spese sulle parti comuni, neanche modificando la
destinazione d’uso dell’unità immobiliare di proprietà del condomino
(art.1118 comma 3).
Si può, però rinunziare all’uso dell’impianto
centralizzato per il riscaldamento, sempreché non vi siano problemi tecnici
per l’impianto, ma anche in questo caso le spese di manutenzione
straordinaria e di conservazione dovranno essere comunque sopportate dal
condomino che ha rinunziato al riscaldamento centralizzato.
Mettendo a confronto il primo comma dell’art. 1118
e il primo comma dell’art. 1123, che abbiamo appena riportato, ricaviamo la
regola secondo la quale chi ha più diritti avrà anche più potere
decisionale, ma dovrà sopportare anche una maggior quota di spese sulle
parti comuni.
Questa regola sulla ripartizione delle spese può
avere delle deroghe per volontà degli stessi condomini, oppure perché si
tratta di cose destinate a servirli in maniera diversa, o perché le parti
comuni dell’edificio sono utilizzate in maniera diversa.
Pensiamo a un edificio che ha più scale, la A e la
B, come spesso accade; in tal caso le spese per la manutenzione delle
diverse scale sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità
(art. 1123 comma 3).
L’art. 1124 si preoccupa di stabilire come devono
essere ripartite le spese in caso di manutenzione o sostituzione delle scale
o ascensori.
Il primo comma dispone che:
Le scale e gli
ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità
immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà
in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà
esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal
suolo”.
A questo punto, però, sembra esserci una
sovrapposizione con quello che avevamo visto prima; se infatti l’art. 1123
già aveva stabilito che le spese per determinate parti comuni (le scale, ma
anche gli ascensori o cortili) sono sostenute solo dai condomini che ne
traggono utilità, che senso ha ripetere la regola nell’art. 1124, stabilendo
che per scale e ascensori le spese sono sostenute dai proprietari delle
unità immobiliari a cui servono?
In realtà si tratta di situazioni diverse; se un
condominio ha due scale, la A e la B, è chiaro che se c’è un problema alla
scala A saranno i condomini di quella scala che dovranno affrontare le spese
ex art. 1123 ultimo comma. Ma nella scala A ci saranno dei condomini che non
utilizzano scale e ascensori, perché sono al piano terra, mentre gli altri
si servono di queste strutture, ed è allora giusto che saranno loro a
sostenere queste spese. Il primo comma dell’art. 1124 dispone come dividere
queste spese, specificando, come abbiamo visto, che ”
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in
ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà
esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal
suolo”. Quindi ci sarà una quota fissa per tutti e
una variabile in relazione al piano abitato.
Altre regole particolari, in merito alla
ripartizione delle spese sono previste in caso di:
a)
manutenzione e
ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
(art. 1125) dove le spese sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei
due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario
del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario
del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
b)
lastrici solari di uso
non comune a tutti condomini (art. 1126); in tal
caso i condomini che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per
un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli
altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della
parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore
del piano o della porzione di piano di ciascuno. Nel caso poi che un
condomino abbia la proprietà esclusiva dell’ultimo piano dell’edificio, può
anche sopraelevare, corrispondendo un’indennità ai condomini, sempre che sia
previsto dal titolo e gli altri condomini non si oppongano perché la
sopraelevazione pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio oppure
diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. La
sopraelevazione non sarà consentita quando si metta in pericolo la staticità
dell’edificio (art. 1127).
c)
perimento dell’edificio
totale o parziale per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore
(art. 1128); in questa particolare ipotesi ciascuno dei condomini può
richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia
stato diversamente convenuto. Se però è perita un parte minore dei tre
quarti, l’assemblea può deliberare la ricostruzione delle parti comuni, e
tutti i condomini dovranno partecipare alle spese, in proporzione dei
diritti sulle parti da ricostruire, ma queste spese possono essere coperte
dall’assicurazione sul fabbricato. Il condomino che non voglia partecipare
alle spese per la ricostruzione, è tenuto a cedere agli altri condomini i
suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima
che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad
alcuni soltanto dei condomini.
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