Qui tutti i lavori giuridici di Claudio Mellone
assemblea dei condomini
L’altro fondamentale
organo del condominio è l’assemblea dei condomini. Le sue attribuzioni sono
molteplici, ricordiamo (art. 1135) la conferma dell'amministratore e
all'eventuale sua retribuzione, l’approvazione del rendiconto, le opere di
manutenzione straordinaria e le innovazioni, dove deve obbligatoriamente
costruire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori da
eseguire.
Particolarmente importante è la delibera dell’assemblea
che autorizza l’amministratore a promuovere una
lite giudiziaria o resistere a una domanda giudiziale.
L’art. 1132 prevede il caso in cui un condomino non
sia d’accordo con la decisione dell’assemblea, e per separare la sua
responsabilità da quella del condominio in caso di esito sfavorevole del
giudizio, deve notificare all’amministratore un atto, dove fa presente
questa sua posizione. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da
quello in cui il condomino ha saputo delle delibera.
Certo, se le cose vanno come aveva previsto il
condomino dissenziente, questi potrà recuperare dagli altri condomini le
somme che ha dovuto pagare alla parte vittoriosa del giudizio, ma se,
invece, sarà il condominio a prevalere, allora questo condomino dovrà pagare
lui le somme che il condominio non si sia riuscito a recuperare dalla parte
soccombente. Dall’art. 1132 si evince che, se è pur vero che
l’amministratore ha la rappresentanza processuale del condominio, la
decisione di agire o resistere in giudizio non spetta a lui, ma
all’assemblea.
Questa regola, però, trova una parziale deroga grazie
al disposto dell’art. 63 disp. att. al codice civile, che permette
all’amministratore di chiedere un decreto ingiuntivo (art. 633 e ss. c.p.c.)
immediatamente esecutivo, contro i condomini morosi, senza autorizzazione
dell’assemblea.
L’art. 63 stabilisce anche un’altra importante regola:
per i debiti del condominio, il creditore non può agire contro gli altri
condomini in regola con i pagamenti dei contributi condominiali, se prima
non ha escusso i condomini morosi. Il condomino che cede diritti sulla sua
unità immobiliare resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i
contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore
copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Come tutte le assemblee, anche quella dei condomini,
dovrà essere regolarmente convocata secondo le modalità prescritte dall’art.
66 disp. att. c.c. . Può essere convocata in via ordinaria (per le
deliberazioni di cui all’art. 1135 c.c.) e in via straordinaria, quando
l’amministratore lo ritenga necessario o quando ne è fatta richiesta da
almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono
provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore,
l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria, può essere convocata a
iniziativa di ciascun condomino (art. 66 disp. att. c.c.).
Per decidere necessita di quorum costitutivi e
deliberativi, diversi nel caso in cui ci si trovi in prima o in seconda
convocazione (art. 1136) ; vediamo:
a)
quorum costitutivo in prima
convocazione: per poter deliberare è necessario l'intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la
maggioranza dei partecipanti al condominio.
b)
quorum deliberativo in prima
convocazione: una volta che si sia accertata la sussistenza del quorum
costitutivo, l’assemblea delibera con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Può darsi che non si raggiunga il quorum costitutivo in
prima convocazione, e allora sarà necessario convocare di nuovo l’assemblea
non oltre dieci giorni dalla prima; in tal caso:
a)
quorum costitutivo in seconda
convocazione: è necessario l’intervento di tanti condomini che
rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei
partecipanti al condominio.
b)
quorum deliberativo in seconda
convocazione: una volta che si sia accertata la sussistenza del quorum
costitutivo, la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli
intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore
dell'edificio.
Quorum diversi sono però previsti in particolari casi,
come la nomina e revoca dell’amministratore, le riparazioni straordinarie di
notevole entità, l’adozione del regolamento di condominio (art. 1136 commi 4
e 5, art. 1138 comma 3), in caso di innovazioni ( artt. 1120 e 1221), o
installazione di impianti di video sorveglianza, cambio delle destinazioni
d’uso di parti comuni (1117 ter ).
Se non diversamente stabilito, il valore proporzionale
di ogni unità immobiliare è espresso in millesimi in un’apposita tabella
allegata al regolamento di condominio (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.). Ogni
condomino può intervenire in assemblea, anche a mezzo di rappresentante
munito di delega, secondo le regole stabilite dall’art. 67 disp. att. c.c.
ma all’amministratore non possono essere conferite deleghe.
Le delibere dell’assemblea sono obbligatorie per tutti
i condomini, ma se sono prese contro la legge o il regolamento di
condominio, possono essere impugnate da ogni condomino assente, dissenziente
o astenuto davanti l'autorità giudiziaria, chiedendone l'annullamento nel
termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della
deliberazione per i dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione
della deliberazione per gli assenti (art. 1337).
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