50) Tizio è interessato all'acquisto di un appartamento in centro, e finalmente dopo lunghe ricerche, pensa di aver trovato l'appartamento che fa per lui; l’appartamento è, vi aspettereste, di Caio, e invece no; l'appartamento è di Sempronio, che lo vende a € 700.000; dopo una serie di trattative i due si mettono d'accordo per la stipula del contratto, e redigono anche il contratto di compravendita, il cosiddetto compromesso, riservandosi poi di rivedersi un'altra volta davanti al notaio per stipulare l'atto in forma pubblica; Sempronio però condiziona la stipula del contratto al versamento di una sostanziosa caparra, e Tizio sicuro dell'acquisto, gli versa all'atto della stipula del contratto in forma scritta, una caparra di € 50.000; accade però che Tizio ci ripensi, perché ha trovato un'occasione decisamente migliore rispetto al precedente appartamento; in effetti ha trovato un appartamento migliore di quello che ha acquistato per € 600.000; allora si mette in contatto con Sempronio, e gli dice che può trattenere tranquillamente la caparra, perché lui ha intenzione di recedere dal contratto. Dice infatti Tizio che il versamento della caparra da parte sua, gli dà comunque il diritto di recesso, perdendo però i € 50.000; Sempronio però si oppone, dice che il contratto è ormai concluso, e lo invita a versare gli altri € 50.000, se non vuole che lo stesso Tizio sia citato in tribunale per inadempimento e per gli ulteriori danni; Tizio, allora, va dall'avvocato per chiedere consiglio su che cosa debba fare; che cosa gli dirà l'avvocato?

a) l'avvocato dirà a Tizio che dovrà onorare il contratto di compravendita stipulato con Sempronio; infatti i € 50.000 che sono stati versati di caparra, sono un anticipo della prestazione dei € 700.000, e di conseguenza lui è obbligato ad adempiere il contratto, se la parte non intende trattenere la caparra, cosa che effettivamente è avvenuta con Sempronio. Quindi l'avvocato gli consiglierà di versare il resto dei soldi, se non vuol essere trascinato in una lunga e costosa causa;-

b) l'avvocato dirà a Tizio che poiché è stata stabilita fra i due una caparra, il fatto stesso che la somma versata sia stata definita pacificamente da entrambe le parti come caparra, vuol dire che entrambe le parti sono libere di eseguire il contratto, oppure esercitare il diritto di recesso perdendo la caparra; in altre parole Sempronio se voleva poteva recedere dal contratto versando € 100.000, mentre Tizio può anche recedere dal contratto, perdendo però i € 50.000 versati a titolo di caparra; l'avvocato quindi consiglierà a Tizio di non adempiere questo contratto, anche se Sempronio lo cita in tribunale;

c) l'avvocato di Tizio per prima cosa andrà a leggere il contratto di compravendita che Tizio e Sempronio hanno stipulato, e cercherà di ricostruire esattamente i fatti; in realtà dall'analisi del contratto, risulta che i € 50.000 non sono stati versati a titolo di caparra, ma come una anomala clausola penale; di conseguenza l'inadempimento di Tizio, perché di inadempimento si tratta, è coperto dai € 50.000 che Tizio ha versato non come caparra, ma anticipatamente come clausola penale. Il contratto quindi con la perdita di € 50.000 già incamerati da Sempronio si risolve per inadempimento, e di conseguenza Sempronio non potrà citare Tizio in giudizio per ottenere l'adempimento di un contratto che sia già risolto;