14) Tizio deve comprare un appartamento da Caio, e dopo lunghe trattative finalmente trovano un accordo sul prezzo; Caio però pretende un anticipo sul prezzo finale; così i due si incontrano e redicono un breve scritto, con questo tenore:” Tizio versa come acconto a Caio la somma di 10.000 euro sul prezzo finale di 250.000 euro per l’acquisto dell’appartamento sito in via tal dei tali, n. 54 scala A interno 12 sito in Roma, Italia; Caio accetta la somma di acconto di 10.000 euro e si dichiara d’accordo a trasferire a Tizio l’appartamento a Caio a 250.000 che saranno versati, detratto l’acconto, con assegno di Tizio quando i contraenti si vedranno davanti al notaio per la redazione del contratto per atto pubblico”.

Accade però che dopo questo atto, Caio riceve un’offerta per l’appartamento di 300.000 euro da parte di Sempronio, e subito va dal notaio per la stipulazione del contratto e contestualmente fa un bonifico a Tizio di 10.000 euro come restituzione della somma data in acconto; Tizio però non ci sta, e va dall’avvocato per chiedere consiglio. Cosa dirà l’avvocato?

a) l’avvocato dirà che il contratto stipulato tra Tizio e Caio è un preliminare di vendita, ma è anche accaduto che questo non è stato trascritto, e quindi non può essere opposto a Sempronio nuovo acquirente; di conseguenza non è possibile agire ex art. 2932, ma sarà comunque possibile chiedere i danni a Caio;

b) L’avvocato dirà che Caio non poteva vendere il bene a Sempronio, perché i due già avevano stipulato un contratto di compravendita all’atto del versamento dell’acconto; tuttavia poiché è molto probabile che Sempronio già avrà trascritto il suo atto di acquisto, per Tizio non vi sarà altra strada che chiedere il risarcimento del danno a Caio;-

c) l’avvocato dirà a Tizio che non c’è nulla da fare; il trasferimento di un bene immobile, infatti, deve avvenire solo davanti al notaio; i due infatti si erano impegnati in tal senso; Tizio potrà chiedere semmai solo i danni per responsabilità precontrattuale e comunque fa notare che Caio ha prontamente restituito l’acconto;