Diritti e doveri dei condomini

Ci occupiamo dei diritti (e doveri) dei condomini, che derivano da questo tipo di comunione; in primo luogo è necessario stabilire qual è la misura del diritto di ogni singolo condomino sulle parti comuni dell’edificio, e per il primo comma dell’art. 1118:

Il diritto che spetta al condomino sulle parti comuni è irrinunciabile e
più grande è la singola unità immobiliare che si ha in proprietà solitaria, più esteso sarà il diritto sulle parti comuni.
Questo, però, ha anche un “rovescio della medaglia” in merito alla ripartizione delle spese per le parti comuni; dispone, infatti, il primo comma dell’art. 1123:

Non è possibile sottrarsi all’obbligo di contribuzione per le spese sulle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso dell’unità immobiliare di proprietà del condomino (art.1118 comma 3).
Si può, però rinunziare all’uso dell’impianto centralizzato per il riscaldamento, sempreché non vi siano problemi tecnici per l’impianto, ma anche in questo caso le spese di manutenzione straordinaria e di conservazione dovranno essere comunque sopportate dal condomino che ha rinunziato al riscaldamento centralizzato. 
Mettendo a confronto il primo comma dell’art. 1118 e il primo comma dell’art. 1123, che abbiamo appena riportato, ricaviamo la regola secondo la quale chi ha più diritti avrà anche più potere decisionale, ma dovrà sopportare anche una maggior quota di spese sulle parti comuni.
Questa regola sulla ripartizione delle spese può avere delle deroghe per volontà degli stessi condomini, oppure perché si tratta di cose destinate a servirli in maniera diversa, o perché le parti comuni dell’edificio sono utilizzate in maniera diversa.
Pensiamo a un edificio che ha più scale, la A e la B, come spesso accade; in tal caso le spese per la manutenzione delle diverse scale sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123 comma 3).
L’art. 1124 si preoccupa di stabilire come devono essere ripartite le spese in caso di manutenzione o sostituzione delle scale o ascensori.
Il primo comma dispone che: Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo”.
A questo punto, però, sembra esserci una sovrapposizione con quello che avevamo visto prima; se infatti l’art. 1123 già aveva stabilito che le spese per determinate parti comuni (le scale, ma anche gli ascensori o cortili) sono sostenute solo dai condomini che ne traggono utilità, che senso ha ripetere la regola nell’art. 1124, stabilendo che per scale e ascensori le spese sono sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono?
In realtà si tratta di situazioni diverse; se un condominio ha due scale, la A e la B, è chiaro che se c’è un problema alla scala A saranno i condomini di quella scala che dovranno affrontare le spese ex art. 1123 ultimo comma. Ma nella scala A ci saranno dei condomini che non utilizzano scale e ascensori, perché sono al piano terra, mentre gli altri si servono di queste strutture, ed è allora giusto che saranno loro a sostenere queste spese. Il primo comma dell’art. 1124 dispone come dividere queste spese, specificando, come abbiamo visto, che ”  La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo”. Quindi ci sarà una quota fissa per tutti e una variabile in relazione al piano abitato.
Altre regole particolari, in merito alla ripartizione delle spese sono previste in caso di:
a) manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai (art. 1125) dove le spese sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
b) lastrici solari di uso non comune a tutti condomini (art. 1126); in tal caso i condomini che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Nel caso poi che un condomino abbia la proprietà esclusiva dell’ultimo piano dell’edificio, può anche sopraelevare, corrispondendo un’indennità ai condomini, sempre che sia previsto dal titolo e gli altri condomini non si oppongano perché la sopraelevazione pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio oppure diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. La sopraelevazione non sarà consentita quando si metta in pericolo la staticità dell’edificio (art. 1127).
c) perimento dell’edificio totale o parziale per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore (art. 1128); in questa particolare ipotesi ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Se però è perita un parte minore dei tre quarti, l’assemblea può deliberare la ricostruzione delle parti comuni, e tutti i condomini dovranno partecipare alle spese, in proporzione dei diritti sulle parti da ricostruire, ma queste spese possono essere coperte dall’assicurazione sul fabbricato. Il condomino che non voglia partecipare alle spese per la ricostruzione, è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

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