L’amministratore del condomino

Questa figura con il tempo è divenuta sempre più professionale, e alla fine la riforma sul condomino ne ha specificato in maniera puntale compiti e responsabilità negli articoli 1129, 1130, 1130 bis e 1131 e nelle disposizioni di attuazione al codice civile.
Il legislatore è intervenuto anche sull’altro organo del condominio, l’assemblea, e l’impressione che se ne trae è che il condominio sia divenuto un ente autonomo, dotato di una propria soggettività giuridica, tanti sono i compiti e le responsabilità che spettano ai suoi due organi. Ma si tratta di un questione teorica, anche se in passato, con la vecchia normativa, già si pensava che in caso di giudizio civile, la vera parte del giudizio non fosse l’amministratore, ma il condominio stesso, tanto che si riteneva applicabile l’art. 75 c.p.c. ultimo comma a queste ipotesi. Ma torniamo all’amministratore, e cerchiamo di sintetizzare la lunga disciplina che lo riguarda.

  • La nomina: è necessaria solo quando i condomini sono più di otto, e spetta all’assemblea dei condomini; se l'assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. La nomina deve essere accettata dall’amministratore e deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. L’amministratore, però, potrebbe prestare anche gratuitamente la sua opera. L’assemblea può anche subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato, i cui massimali dovranno essere aggiornati dall’amministratore se durante il suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari.
  • Requisiti personali e professionali per svolgere l’incarico di amministratore: l’art. 71 bis. disp. att. al codice civile prevede numerosi requisiti per poter svolgere l’incarico; ricordiamone alcuni, come il pieno godimento dei diritti civili (lett. a art. 71), l’assenza di condanne contro la pubblica amministrazione, o la fede pubblica o il patrimonio  e ogni altro delitto non colposo per il quale la legge preveda una pena dai due ai cinque anni (lett. b art. 71), assenza di protesti cambiari (lett. e art. 71), titolo di studio di scuola secondaria di secondo grado, e formazione specifica in materia di amministrazione condominiale (lett. f - g art. 71). Tutti i requisiti di cui all’art. 71 bis disp. att. c.c. devono essere rispettati, ma se l’amministratore è scelto tra i condomini non sono necessari quelli relativi al titolo di studio e alla formazione professionale. Osserviamo che amministratore può essere anche una società. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a) b) c) d) e) dell’art. 71 disp. att. c.c. comporta la cessazione dell’amministratore.
  • Formalità da eseguire contestualmente all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico: l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri sull’anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee (n. 6 e 7 comma 1 art. 1130), e i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
  • Nomina del consiglio di condominio (art. 1130 bis comma 2): l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
  • Obbligo di creazione di un conto corrente intestato al condominio: l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, e quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
  • Obbligo di creare un sito internet del condominio: se richiesto dall’assemblea, l’amministratore dovrà attivare un sito internet del condominio, dove i condomini potranno consultare tutti i documenti delle delibere assembleari (art. 71 ter disp. att. c.c.).
  • Durata dell’incarico: un anno, e può essere rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
  • Revoca dell’incarico: può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
  • Obblighi dell’amministratore in caso di cessazione dell’incarico: alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso sul condominio e sui singoli condomini, e deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
  • Gravi irregolarità emerse durante la gestione dell’amministratore: in questo caso i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare le violazioni e chiedere la revoca dell’amministratore. Se l’assemblea non delibera la revoca, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria. Se la domanda è accolta,  il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. L’art. 1129 prevede diverse ipotesi d’irregolarità gravi che possono portare alla revoca dell’amministratore, si parla in generale di gravi irregolarità fiscali, e poi si specificano otto casi tipici, ricordiamo, tra questi, la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente del condominio, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi e delle deliberazioni dell'assemblea o l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; si tratta di un elenco non tassativo.

Per quanto non stabilito dall’art. 1129 si applicano le regole sul mandato ex artt. 1173 e ss. (le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV, dice il codice).
Si specifica, poi, che tutte le regole che abbiamo visto si applicano anche agli alloggi pubblici realizzati, in tutto o in parte dallo Stato o altri enti pubblici, per l’edilizia popolare o economica, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.
L’art. 1129 e le disposizioni di attuazione al codice civile, come abbiamo visto, individuano diversi obblighi che gravano sull’amministratore, ma l’art. 1130 ne individua atri che costituiscono, per così dire, la sostanza dei compiti che deve eseguire, o, per usare il linguaggio del codice, le attribuzioni (le principali attribuzioni) dell’amministratore.
L’art. 1130, infatti, è composto di un solo comma, ma questo comma è suddiviso in dieci numeri, che elencano le attribuzioni dell’amministratore; ricordiamone alcune, come eseguire le deliberazioni dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni, eseguire gli adempimenti fiscali, curare la tenuta dei verbali delle assemblee.
Tra le più significative c’è la redazione del rendiconto condominiale previsto dall’art. 1130 bis, che è sostanzialmente il bilancio del condominio, con l’indicazione delle entrate e delle uscite e la situazione patrimoniale del condominio, con tanto di relazione sulla gestione.
È stato anche previsto che l’assemblea possa nominare in qualsiasi momento un revisore per il controllo contabile del condominio su una o più annualità. Il rendiconto deve essere approvato dall’assemblea, e, di conseguenza, l’amministratore è obbligato a convocarla una volta all’anno per questa approvazione.
All’amministratore, nell’ambito dei suoi poteri, o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento del condominio oppure dall’assemblea, è attribuita la rappresentanza dei condomini e può agire in giudizio contro i terzi o anche contro gli stessi condomini. Ha quindi sia la legittimazione attiva che passiva in un eventuale processo che concerne il condominio. La rappresentanza processuale dell’amministratore, però, non si estende per giudizi che hanno ad oggetto casi che esorbitano dai poteri dell’amministratore, e se ciò accade (ad es. è convenuto in giudizio come amministratore per questioni che non rientrano tra i suoi poteri) è tenuto a darne immediata notizia all’assemblea dei condomini. Nel caso non lo faccia, potrà essere revocato, e dovrà anche rispondere degli eventuali danni causati dalla sua omissione.

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