Giurisprudenza

Si può trasferire ai sensi dell’art. 2932 c.c. una quota di comproprietà per inadempimento del relativo preliminare?

Cass. civ. Sez. VI - 2 Ord., 10-09-2018, n. 21938 (rv. 650079-01)

In tema di preliminare di vendita di un bene immobile concluso da uno solo dei comproprietari "pro indiviso", si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare poiché l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ai sensi dell'art. 2932, comma 1, c.c. , solo "qualora sia possibile". (Rigetta, CORTE D'APPELLO BOLOGNA, 12/10/2015)

FONTI 
CED Cassazione, 2018 

Il preliminare può essere soggetto a revocatoria in relazione al definitivo? Sì, ma sempre in relazione a un definitivo poi stipulato.

Cass. civ. Sez. III Ord., 12-06-2018, n. 15215 (rv. 649407-02)

In tema di azione revocatoria, sono soggetti a revoca, ai sensi dell'art. 2901 c.c. , i contratti definitivi stipulati in esecuzione di un contratto preliminare,ove sia provato il carattere fraudolento del negozio con il quale il debitore abbia assunto l'obbligo poi adempiuto, e tale prova può essere data nel giudizio introdotto con la domanda revocatoria del contratto definitivo, indipendentemente da un'apposita domanda volta a far dichiarare l'inefficacia del contratto preliminare. (Rigetta, CORTE D'APPELLO VENEZIA, 20/01/2015)

FONTI 

CED Cassazione, 2018 

Cass. civ. Sez. III Ord., 12-06-2018, n. 15215 (rv. 649407-01)

Il contratto preliminare di vendita di un immobile non produce effetti traslativi e, conseguentemente, non è configurabile quale atto di disposizione del patrimonio, assoggettabile all'azione revocatoria ordinaria, che può, invece, avere ad oggetto l'eventuale contratto definitivo di compravendita successivamente stipulato; pertanto, la sussistenza del presupposto dell' "eventus damni" per il creditore va accertata con riferimento alla stipula del contratto definitivo, mentre l'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901 c.c. in capo all'acquirente va valutato con riguardo al momento della conclusione del contratto preliminare, momento in cui si consuma la libera scelta delle parti. (Rigetta, CORTE D'APPELLO VENEZIA, 20/01/2015)

FONTI 
CED Cassazione, 2018 

La completezza del preliminare, non è necessaria la dettagliata indicazione di tutti gli elementi, anche quando è richiesta la forma scritta a pena di nullità.

Cass. civ. Sez. II Ord., 10-05-2018, n. 11297 (rv. 648322-02)

Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali.

In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto sufficiente, per identificare l'immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l'indicazione dell'ubicazione, dell'estensione, dei confini e della provenienza dello stesso). (Rigetta, TRIBUNALE TRANI, 22/01/2014)

FONTI 
CED Cassazione, 2018 

Si è stipulato un preliminare e poi il definitivo, quale la fonte del rapporto finale?

Cass. civ. Sez. II Ord., 14/03/2018, n. 6223

Nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.

FONTI
Quotidiano Giuridico, 2018

Preliminare e revoca della proposta di acquisto.

Cass. civ. Sez. II, 21-05-2018, n. 12527

La revoca della proposta di acquisto può avere unicamente efficacia impeditiva del perfezionamento di un contratto in itinere, e giammai efficacia estintiva di un contratto preliminare già concluso.

FONTI 
Quotidiano Giuridico, 2018 

Quando un immobile è stato costituito in maniera diversa da quanto era staro stabilito in base a un preliminare di vendita in maniera da non incidere sulla sua funzionalità ma solo sul suo valore, l’acquirente può comunque chiedere l’esecuzione dell’obbligo a contrarre ex art. 2932 e anche la riduzione del prezzo di acquisto , piuttosto che essere costretto a chiedere la sola risoluzione del contratto.

Cass. civ., Sez. II, 27 febbraio 2017, n. 4939
Con riguardo al preliminare di vendita di immobile da costruire, nel caso in cui detto bene venga realizzato con vizi o difformità, che non lo rendano oggettivamente diverso, per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore, ovvero su secondarie modalità di godimento, il promissario acquirente, a fronte dell'inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell'art. 2932 c.c., chiedendo, contestualmente e cumulativamente, la riduzione del prezzo. Il particolare rimedio offerto dall'art. 2932 c.c., non esaurisce la tutela della parte adempiente, secondo i principi generali dei contratti a prestazioni corrispettive ed una pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore rispetto a quello pattuito con il preliminare, configura un illegittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrvibili al promittente.

In questa sentenza si ribadisce il carattere costitutivo, e non esecutivo, della sentenza emessa ex art. 2932.

Cass. civ., Sez. II, 10 aprile 2017, n. 9184
In presenza di una sentenza costitutiva, ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'obbligo del pagamento del prezzo in capo al promissario acquirente diviene attuale solo a seguito del passaggio in giudicato della sentenza e mai prima in quanto si è in presenza di una sentenza costitutiva, che, per sua natura, è priva, prima del suo passaggio in giudicato, di effetti esecutivi in ordine al rapporto costituto con la medesima.

Può sembrare strano, ma il contratto preliminare non è compiutamente disciplinato dalla legge. In realtà vi sono solo tre articoli che ne parlano, il 1351 sulla forma, il 2645 bis sulla trascrivibilità del preliminare per diritti reali su beni immobili, e il 2932 che in realtà non si riferisce al solo preliminare.

Il preliminare è quindi un contratto dal contenuto sostanzialmente atipico e di questa atipicità ne risente anche la giurisprudenza che si esprime sugli aspetti più vari del contratto preliminare. 

Cass. civ. Sez. II, 31-05-2016, n. 11237.

Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati. (Cassa con rinvio, App. Napoli, 13/10/2010)

FONTI CED Cassazione, 2016.

Ancora sui rapporti tra preliminare e trascrizione. Un preliminare redatto per scrittura privata può essere trascritto?

Cass. civ., Sez. III, 19 dicembre 2016, n. 26102
 La disposizione dell'art. 2645-bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata od accertata giudizialmente, comporta che, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, l'unica via attraverso la quale l'interessato può conseguire la trascrizione è quella dell'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l'effetto della prenotazione dell'opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo.

Ne consegue che è trascrivibile ai sensi dell'art. 2652, n. 3, c.c., la domanda diretta ad ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione di una scrittura privata in cui si contiene un preliminare soggetto a trascrizione e che, ottenuta la sentenza, occorre procedere alla trascrizione dell'atto contenuto nella scrittura e questa produce gli effetti dell'art. 2645-bis, comma 2, c.c. dalla data in cui è stata trascritta la domanda.

Una massima che ci indica particolari tipi di preliminare; possiamo avere un preliminare di compravendita a favore del terzo, e l’opzione di preliminare a favore del terzo. Qui il promittente è vincolato alla sua proposta di contratto a favore del terzo. La particolarità sta nel fatto che se il terzo (e non lo stipulante) accetta, nei suoi confronti si produrranno gli effetti del contratto a favore del terzo definitivo stipulato a suo favore.

Cass. civ. Sez. II, 18-12-2015, n. 25528 (rv. 638107)

In tema di contratto a favore del terzo, oltre al contratto preliminare di compravendita è configurabile anche l'opzione di preliminare a favore di terzo ove il soggetto promittente, piuttosto che obbligarsi soltanto con l'altro stipulante a prestare il suo consenso alla definitiva vendita di un suo bene a favore di un terzo, resti già vincolato, per effetto del negozio bilaterale di opzione, alla propria dichiarazione di irrevocabile proposta contrattuale, sicché al terzo beneficiario, libero o meno di accettarla, basta la semplice accettazione perché a suo favore si producano gli effetti del contratto, per la conclusione del quale l'opzione è stata accordata. (Cassa con rinvio, App. Venezia, 04/03/2010)

FONTI CED Cassazione, 2015

Preliminare e ipoteca. Se nell’attesa di stipulare il definitivo sopravviene un’iscrizione ipotecaria sul bene, si può chiedere comunque l’applicazione dell’art. 2932 sull’obbligo di contrarre? Sì, ma con dei benefici a favore del promissario.

Cass. civ. Sez. II, 19-11-2015, n. 23683

In tema di preliminare di vendita immobiliare, la sopravvenienza di un'iscrizione ipotecaria sul bene non impedisce al promissario di esercitare l'azione ex art. 2932 c.c., potendo egli, in tal caso, sospendere il pagamento del prezzo e chiedere che la sentenza fissi condizioni e modalità di versamento idonee per un acquisto libero da vincoli e garantito da evizione. (Cassa con rinvio, App. Catanzaro, 21/12/2009)

FONTI CED Cassazione, 2015

Calcolo del danno in caso d’inadempimento del preliminare.

Cass. civ. Sez. III, 11-11-2015, n. 22979

In materia di contratto preliminare, il risarcimento del danno, imputabile al promittente venditore per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di un bene immobile, si liquida nella misura pari alla differenza tra il valore commerciale del bene medesimo, al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, ed il prezzo pattuito. (Rigetta, App. Venezia, 13/04/2012) FONTI CED Cassazione, 2015.

Preliminare concluso senza poteri. La citazione può equivalere a ratifica dell’operato del falso rappresentante.

Cass. civ. Sez. II, 03-06-2015, n. 11453

L'atto scritto di ratifica del preliminare di vendita immobiliare stipulato dal "falsus procurator" può essere costituito dall'atto di citazione col quale il rappresentato chiede la risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, in quanto tale domanda implica l'univoca volontà del "dominus" di far proprio l'operato del rappresentante senza poteri. (Cassa con rinvio, App. Potenza, 06/06/2009). FONTI CED Cassazione, 2015

Il preliminare del preliminare. E’ valido anche se prevede solo effetti obbligatori se la causa è proprio quella di formare progressivamente il contratto.

Cass. civ. Sez. Unite, 06-03-2015, n. 4628

La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. (Cassa con rinvio, App. Napoli, 25/05/2007)

FONTI CED Cassazione, 2015

Preliminare per persona da nominare.

Cass. civ. Sez. II, 02-03-2015, n. 4169.

In caso di preliminare di vendita nel quale il promissario acquirente si sia riservato la facoltà di nominare un terzo fino al tempo del rogito, qualora la "electio amici" non sia intervenuta prima di tale momento e lo stesso promissario agisca per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, occorre che la nomina venga effettuata al più tardi in seno alla domanda giudiziale, derivandone, ove svolta in corso di giudizio, la sua tardività, con conseguente consolidamento degli effetti del contratto in capo all'originario contraente. (Cassa con rinvio, App. Napoli, 26/09/2005)

FONTI CED Cassazione, 2015

Sulla forma del preliminare.

Cass. civ. Sez. II, 26-06-2015, n. 13290

La risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam", al pari del contratto risolutorio di un definitivo, rientrante nell'espressa previsione dell'art. 1350 cod. civ., in quanto la ragione giustificativa dell'assoggettamento del preliminare alla forma ex art. 1351 cod. civ. - da ravvisare nell'incidenza che esso spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite l'assunzione di obbligazioni - si pone in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare stesso. (Cassa con rinvio, App. Milano, 04/12/2008)

FONTI CED Cassazione, 2015

Come deve essere effettuata l’offerta di eseguire il contratto ex art. 2932, non nelle forme dell’offerta reale, ma deve comunque caratterizzata da serietà e buona fede.

Cass. civ. Sez. II, 30-01-2013, n. 2217 (rv. 625193)

L'offerta della prestazione corrispettiva, cui l'art. 2932 cod. civ. subordina l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento di una cosa determinata, pur non dovendo essere necessariamente fatta nelle forme di cui agli artt. 1208 e 1209 cod. civ., non può, tuttavia, consistere in una mera dichiarazione di intenti, dovendo essere caratterizzata, in ogni caso, da serietà e buona fede. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva dedotto la mancanza di serietà dell'offerta della controprestazione dal constatato peggioramento delle condizioni economiche del promissario acquirente e dall'omessa prestazione della garanzia fideiussoria, come pattuita con il contratto preliminare). (Rigetta, App. Lecce, 02/11/2006) FONTI CED Cassazione, 2013.