Giurisprudenza

La nota di trascrizione non prova il diritto di proprietà. La sua funzione è quella della soluzione dei conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore.

Cass. civ. Sez. II, 09-09-2013, n. 20641.

L'attore in rivendica è tenuto a dimostrare la proprietà del bene che assume a lui appartenente e, a tal fine, non può ritenersi sufficiente la mera produzione della nota di trascrizione, la quale non costituisce né atto di parte, né valida fonte di prova in ordine al contenuto del titolo cui si riferisce, ma solo uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento, essendo la trascrizione piuttosto finalizzata a risolvere il conflitto tra soggetti che hanno acquistato lo stesso diritto dal medesimo titolare.

FONTI CED Cassazione, 2013.

In questa massima sono espressi due concetti, il primo dove si ribadisce il principio dell’opponibilità dell’acquisto del primo che ha trascritto, il secondo che si riferisce al diritto del primo acquirente al risarcimento del danno; quest’ultimo potrebbe poi agire anche in revocatoria.

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Cass. civ. Sez. II, 02-09-2013, n. 20118 .

Nell'ipotesi in cui un immobile sia venduto in tempi successivi a due diversi acquirenti, dei quali solo il secondo trascriva il proprio acquisto, rendendolo così opponibile al primo, quest'ultimo ha diritto al risarcimento del danno e, per conservare la garanzia relativa al proprio credito, può esercitare l'azione revocatoria della seconda alienazione; tuttavia, poiché la seconda alienazione è anteriore al credito da tutelare (che nasce solo con la trascrizione), ai fini dell'accoglimento della revocatoria non è sufficiente la mera consapevolezza della precedente vendita da parte del secondo acquirente, ma è necessaria la prova della sua partecipazione alla dolosa preordinazione dell'alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito. (Rigetta, App. Firenze, 11/08/2006) FONTI Imm. e propr., 2013, 11, 663

Qui il riferimento è alla trascrizione del pignoramento, questo prevale anche sulle trascrizioni di acquisto anteriori, se erroneamente eseguite.

Cass. civ. Sez. III, 08-02-2013, n. 3075

In tema di espropriazione immobiliare, non sono opponibili al creditore pignorante, il quale abbia provveduto a trascrivere il pignoramento in danno del soggetto individuato secondo la data di nascita risultante dall'atto di acquisto dei beni da sottoporre ad esecuzione, né l'eventuale erroneità delle generalità ivi indicate, riportate pure nelle note di trascrizione, né, conseguentemente, l'acquisto da parte di terzi trascritto, sia pure in tempo anteriore al pignoramento, nei confronti del debitore identificato sulla base di dati che, per quanto reali, siano però difformi da quelli emergenti dal medesimo titolo di provenienza. (Cassa e decide nel merito, App. Napoli, 11/12/2006)

FONTI CED Cassazione, 2013

Il primo acquirente, che ha trascritto il suo titolo successivamente, agisce per recuperare il bene dal secondo acquirente, che però ha trascritto per primo.

Cass. civ. Sez. II, 21-12-2012, n. 23818 (rv. 624666)

La domanda proposta dal primo acquirente di un immobile nei confronti di chi ne risulti secondo acquirente dal comune venditore dante causa, in quanto volta al recupero del bene sul presupposto del conflitto dei titoli d'acquisto, ha natura di azione di rivendicazione, imponendo all'attore l'onere di dimostrare l'opponibilità del proprio titolo alla controparte. (Cassa con rinvio, App. Trento, 27/05/2006)

FONTI. CED Cassazione, 2012.

L’usucapione abbreviata sui beni immobili è di 10 anni, e si basa sulla buona fede e sulla trascrizione del titolo “astrattamente idoneo”. Si è in buona fede quando si delega al notaio l’accertamento della titolarità dell’immobile.

Cass. civ. Sez. VI Ordinanza, 14-03-2012, n. 4063

In tema di usucapione decennale di beni immobili, la buona fede di chi ne acquista la proprietà in forza di titolo astrattamente idoneo è esclusa soltanto quando sia in concreto accertato che l'ignoranza di ledere l'altrui diritto dipenda da colpa grave, ai sensi dell'art. 1147, secondo comma, cod. civ.. 

Non può, allora, affermarsi che versi in colpa grave colui il quale, rivoltosi a un notaio per la redazione di un atto traslativo, senza averlo esonerato dal compiere le visure catastali ed ipotecarie, addivenga all'acquisto in considerazione delle garanzie di titolarità del bene e di libertà dello stesso fornite dall'alienante, o apparente tale, e nella ragionevole presunzione che l'ufficiale rogante abbia compiuto le opportune verifiche. FONTI
CED Cassazione, 2012.

L’erede diviene parte dei contratti stipulati in vita dal de cuius.

 Questo comporta un effetto particolare ai fini della sola opponibilità: l’erede trascrive il suo acquisto mortis causa, prima della trascrizione di un atto di disposizione compiuto in vita dal de cuius; in questo caso non prevale l’erede, nonostante abbia trascritto per primo, e questo perché essendo erede è divenuto parte del contratto stipulato in vita dal de cuius.

Cass. civ. Sez. II, 06-06-2011, n. 12242

L'erede, continuando la personalità del "de cuius", diviene parte del contratto concluso dallo stesso, per cui egli resta vincolato al contenuto del contratto medesimo, ancorché questo non sia stato trascritto.

Pertanto, l'opponibilità dell'acquisto di un immobile nei confronti dell'erede del venditore si sottrae, (oltre che alle regole dell'art. 2704 cod. civ. in tema di certezza della data della scrittura privata), anche alle disposizioni dell'art. 2644 cod. civ., circa gli effetti della trascrizione nel rapporto con l'altro acquirente del bene, per cui la trascrizione dell'acquisto "mortis causa" operato dall'erede, ai sensi dell'art. 2648 cod. civ., prima della trascrizione dell'atto di disposizione compiuto in vita dal "de cuius", vale soltanto agli effetti della continuità delle trascrizioni.

Conseguentemente, l'erede non può eccepire l'anteriorità della trascrizione del suo acquisto, al fine di rendere a lui inopponibile l'atto di disposizione a favore dei terzi compiuto, in vita, dal "de cuius". (Rigetta, App. Napoli, 05/09/2005)

FONTI

Anche la vendita di cosa futura va trascritta.

Cass. civ. Sez. III, 21-07-2009, n. 16921.

In tema di trascrizione, anche la vendita di cosa futura, ove abbia per oggetto beni immobili, è soggetta, per opporne gli effetti ai terzi, a trascrizione, che grava inizialmente sul terreno e, in virtù del principio dell'elasticità del dominio, potenzialmente sulla costruzione, non rilevando in contrario che la proprietà del bene oggetto del contratto si trasferisca all'acquirente non alla data dell'accordo, bensì nel momento in cui il bene medesimo sia venuto ad esistenza. FONTI. Mass. Giur. It., 2009

Scarsissima la giurisprudenza della cassazione sull’art. 1155.

Cass. civ., 13-11-1973, n. 3004

Il conflitto fra le posizioni giuridiche di due diversi cessionari dei diritti di utilizzazione economica di un'opera cinematografica deve essere risolto sulla base dell'art. 1155 c.c. che, nell'ipotesi di più alienazioni successive di un bene mobile, ne attribuisce la proprietà a chi ne ha acquistato in buona fede il possesso e quindi, nella specie, ha esercitato i diritti connessi all'utilizzazione economica dell'opera, e non già sulla base dell'art. 1380 c.c., che disciplina ipotesi di conflitto per cessioni successive di uno stesso diritto personale di godimento. FONTI Foro It., 1974, 1, 1121.

Cass. civ., 25-03-1946, n. 294

L'art. 1155 c.c. nuovo, inteso a risolvere un conflitto tra due successivi acquirenti della medesima cosa attribuisce al preferenza al secondo allorché questo si trovi con la cosa acquistata anche in rapporto di fatto, costituito dalla fisica disponibilità della cosa stessa e non in solo rapporto di diritto come il primo acquirente.

FONTI Massima redazionale De Agostini Giuridica, 2005.

L’art. 1380 che risolve il conflitto tra più titolari di un diritto di godimento, presuppone una situazione fondamentale, e cioè che vi siano più titoli (più contratti) in conflitto tra loro; essendoci questi più titoli allora prevale chi per primo ne ha ottenuto la detenzione, ma non questo non accade quando manchi proprio il titolo di acquisto. In questo caso prevale chi ha il titolo, e la priorità della detenzione è irrilevante.

Cass. civ., 29-04-1980, n. 2848

La norma del 1° comma dell'art. 1380 c.c., che, ai fini della risoluzione del conflitto tra più diritti personali di godimento, dà rilievo alla priorità della detenzione del bene, presuppone la coesistenza di (almeno) 2 contratti che assicurino a persone diverse il diritto di godimento della medesima cosa e non è, di conseguenza, applicabile quando uno dei 2 contratti manchi o sia invalido o sia stato risolto, giacché in tal caso nessun conflitto potrebbe sorgere, difettando uno dei contraenti del titolo necessario per ottenere il godimento della cosa. FONTI Mass. Giur. It., 1980